ข้อมูลประกอบการพิจารณา

เสนอแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เพื่อ

1. กำหนดผู้จัดสรรที่ดินต้องแจ้งหรือเรียกให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ภายในสามปี นับแต่ได้มีการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินบ้านจัดสรรแล้วไม่น้อยกว่าร้อยละห้าสิบของจำนวนแปลงย่อย (แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 44 (1))

2. ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินมิได้แจ้งหรือเรียกให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ภายในสามปีนับแต่ได้มีการมีการจดทะเบียนโอนที่ดินจัดสรรแล้วไม่น้อยกว่าร้อยละห้าสิบของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังโครงการจัดสรรที่ดินแล้ว ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อย มีสิทธิเข้าชื่อกันเพื่อมีมติให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและแต่งตั้งตัวแทนในการยื่นขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อนายทะเบียนได้ (เพิ่มมาตรา 44/1)

การจัดสรรที่ดิน : ความเป็นมา

หมู่บ้านจัดสรรในประเทศไทยมี 2 ประเภท คือ

1. หมู่บ้านจัดสรรที่ตั้งขึ้นตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ. 2515 และ

2 .หมู่บ้านจัดสรรที่ตั้งขึ้นตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ประกาศคณะปฏิวัติฉบับนี้ถูกยกเลิกเมื่อมีการประกาศใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

สภาพปัญหา

ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 การโอนกรรมสิทธิ์กำหนดให้ขึ้นอยู่กับความพร้อมหรือความประสงค์ของผู้จัดสรรที่ดิน จากการศึกษาพบว่าเกิดปัญหาในทางปฏิบัติ คือ

1. ระยะเวลาในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 จัดตั้งได้ต่อเมื่อผู้จัดสรรมีความพร้อมหรือมีความประสงค์ที่จะพ้นจากการบำรุงดูแลรักษาสาธารณูปโภค หรือกรณีที่เป็นหมู่บ้านจัดสรรตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะสามารถรวมตัวกันตั้งนิติบุคคลได้เมื่อ “ผู้จัดสรรละทิ้ง” ซึ่งต่างจากนิติบุคคลอาคารชุด ที่กฎหมายบังคับให้มีผลเป็นนิติบุคคลอาคารชุดทันทีนับตั้งแต่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดห้องแรก

2. การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรของหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ผู้จัดสรรต้องนำเงินบำรุงสาธารณูปโภคมาวางไว้ และสามารถนำออกมาใช้เมื่อมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งหลักการเงินบำรุงสาธารณูปโภคเพื่อเป็นหลักประกันว่าจะต้องมีผู้รับผิดชอบ ดูแลรักษาสาธารณูปโภคให้อยู่ในสภาพดีพร้อมใช้งาน

ต่างจากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ของหมู่บ้านจัดสรรตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะได้รับสาธารณูปโภคที่ชำรุดตามสภาพ โดยไม่สามารถเรียกผู้จัดสรรให้มาบำรุงรักษาสาธารณูปโภคก่อนการโอนสาธารณูปโภคได้ เนื่องจากไม่มีการวางเงินบำรุงสาธารณูปโภคของผู้จัดสรรที่ดิน ทำให้ลูกบ้านได้รับสาธารณูปโภคไปตามสภาพ ไม่มีทุนที่จะมาบำรุงรักษาสาธารณูปโภค

ปัญหาการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร, ณัฐวดี แซ่อึ้ง นิติศาสตรมหาบัณฑิต สาขากฎหมายธุรกิจ คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์, วารสารบัณฑิตศึกษานิติศาสตร์ ปีที่ 12 ฉบับที่ 2 เดือน เมษายน – มิถุนายน 2562